Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дарственную на дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
При получении имущества по дарственной, одаряемый обязан внести в госказну подоходный налог. Его сумма составляет 13% от стоимости подарка, так как полученное имущество считается прибылью. Если предметом договора дарения является недвижимость, то за основу берется ее кадастровая стоимость. Именно от этого показателя нужно оплатить процент виде НДФЛ.
Если же оформить дарственную родственнику, то принимающая сторона от налога освобождается. Не должны вносить НДФЛ за подаренное имущество лица, если они находятся в прямом родстве с дарителем:
- Супруги;
- Дети;
- Внуки;
- Братья, сестры;
- Бабушки, дедушки.
Правила оформления договора дарения
Договор дарения квартиры или иного недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подписан сторонами.
В договоре должны быть согласованы все существенные условия – это условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В частности, в тексте договора дарения недвижимости рекомендуется указывать следующие данные:
-
Ф.И.О. сторон, паспортные данные и адреса, по которым зарегистрированы даритель и одаряемый. Важно! Адреса укажите ровно так, как записано в паспортах, даже если вам кажется более логичным написать иначе (без сокращений или с сокращениями).
-
Точное описание объекта недвижимости, который передается в дар: адрес, площадь, кадастровый номер. Как получить их (и, что немаловажно, кто именно может запросить такие сведения), мы рассказываем в нашей статье о кадастровом учете. ССЫЛКА
-
Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, дату и номер регистрации права собственности дарителя на объект недвижимости
-
Подписи сторон.
Когда можно оспорить дарение
Отмена договора дарения квартиры между близкими родственниками, в принципе, возможна. Дарение можно оспорить тогда, когда нарушено одно из трех условий, перечисленных выше. Если дар делал несовершеннолетний или человек, который психически не здоров, не мог сам принять такое решение или находился под давлением, договор дарения могут признать недействительным. Но лишь в том случае, если одно из перечисленных обстоятельств будет доказано в суде.
Кроме того, оспорить можно сделку, которая является мнимой, то есть оформлена как дарственная лишь для вида, чтобы уйти от налогов или ограничений. В этом случае нужно будет опять же в суде доказать, что передача недвижимости не была безвозмездной, и одариваемый в свою очередь передал дарителю другую недвижимость, деньги, оказывал какие-то услуги, и так далее.
Обратите внимание! Доходы, полученные гражданином при дарении недвижимости (за исключением дарения между членами семьи или близкими родственниками), облагаются НДФЛ и подлежат декларированию. Если декларация не подана, сумму налога определит налоговый орган на основе имеющихся у него документов и сведений.
Кроме того не стоит забывать, что став собственником объекта недвижимости, одаряемый становится плательщиком налога на имущество физических лиц и (или) земельного налога.
Как оформить дом в дар
Дарственная на недвижимость оформляется всегда письменно. Это связано с тем, что переход собственности на любые недвижимые объекты, будь то квартира или дача, подлежит госрегистрации, и дарственная передается в Росреестр, где право собственности регистрируется за одаряемым.
При этом обычно для таких договоренностей достаточно простой письменной формы. Нотариальное удостоверение необходимо, если передается доля здания или земли.
Во всех прочих случаях граждане вправе подписать соглашение без участия нотариуса. Однако, учитывая, что дом — это, как правило, дорогостоящее имущество, обращение в нотариальную контору отвечает интересам и дарителя, и одаряемого.
Перед тем как оформить и удостоверить сделку, нотариус:
● проверит законность ее условий;
● установит истинную волю участников и не введен ли один из них в заблуждение относительно намерений другого. Это особенно важно, если в правоотношения вступают малознакомые люди: нередки ситуации, когда недобросовестные лица вводят в заблуждение юридически непросвещенных владельцев, обманом заставляют их подписать необходимые бумаги и лишают имущества;
● разъяснит правовые последствия заключаемого соглашения.
Таким образом, обращение в нотариальную контору — это защита сторон от недобросовестных действий контрагента.
Есть несколько вариантов, как оформить такое соглашение:
● написать его самостоятельно, воспользовавшись, например, одним из многочисленных шаблонов, представленных в Интернете;
● обратиться к профессиональному юристу;
● составить его у нотариуса.
Независимо от выбранного способа составления текста в нем следует указать:
● дату и место заключения;
● Ф.И.О., даты рождения, адреса и паспортные данные граждан, принимающих участие;
● описание предмета, то есть дара. Предмет необходимо описать максимально подробно: адрес, кадастровый номер, площадь участка, площадь дома; если речь идет о даче и на ее территории имеются другие постройки — описать их; если вместе со строением передается мебель, техника — перечислить их. Также следует указать сумму, в которую стороны оценивают подарок;
● полномочия и обязанности;
● порядок разрешения споров.
Кроме того, в тексте обязательно указывается тот факт, что дом находится в залоге, если таковой имеет место. Мало того, в такой ситуации потребуется письменное разрешение залогодержателя.
Дарственная может содержать положение о том, что даритель вправе инициировать отмену сделки, если переживет одаряемого.
Важно помнить, что дарственная не может обязывать получателя дара произвести какое-либо встречное предоставление. Например, нельзя прописать, что взамен он передает какую-то вещь или денежную сумму. Такой документ будет квалифицироваться как купля-продажа или мена. Также недопустимо указывать, что договоренность вступает в силу после смерти текущего хозяина — в таком случае это уже не дарственная, а завещание.
В заключение документ подписывается обеими сторонами и передается в Росреестр для госрегистрации перехода полномочий владельца. Если в процессе участвует нотариус, сведения в Росреестр он отправит сам.
Договор дарения между близкими родственниками
Поскольку дарственная — это безвозмездная сделка, оформляется она, как правило, именно между близкими родственниками. При этом никаких особенностей в том, как оформить такой договор, нет: его заключают письменно и передают в Росреестр на регистрацию перехода прав. Необходимости указывать в тексте факт родства сторон нет.
Однако, когда сторонами являются члены семьи, возникает нюанс в налогообложении.
По общему правилу, получив бесплатно недвижимый объект, гражданин обязан заплатить НДФЛ с его стоимости. Если же такие отношения возникают между близкими родственниками, налоговой обязанности не возникает, налог новый хозяин не платит.
При этом действующее налоговое законодательство признает в качестве членов семьи:
● мужа и жену, то есть лиц, состоящих в официальном, зарегистрированном браке;
● родителей и детей, в том числе официально усыновленных;
● бабушек, дедушек и внуков;
● сиблингов и неполнородных братьев и сестер.
Другие родственники как близкие не рассматриваются.
Дарственная на дом с земельным участком
Что же такое дарственная на дом с земельным участком? Привычная всем «дарственная», на самом деле представляет из себя договор, составленный в письменной форме и подтверждающий намерение одной стороны (далее – «Даритель»), передать другой стороне (далее – «Одаряемый») на безвозмездной основе свое имущество.
Факт двусторонности данной сделки обусловлен тем, что обладание недвижимым имуществом сопряжено с рядом прав и обязанностей со стороны его собственника, соответственно Одаряемый должен быть согласен с подобным бременем и иными условиями сделки (например, срок передачи и т.д.), в частности содержать такой дом, участок, платить за них налоги и т.д.
В дарственной нельзя предусмотреть передачу имущества Дарителя Одаряемому после смерти первого, поскольку к такому виду сделки применимы правила законодательства о наследовании.
Договор дарения на дом с земельным участком, как любая дарственная на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Росреестре, в связи с чем возникает ряд требований к передаваемым объектам.
Где и как оформить дарственную
Если на повестке дня стоит вопрос, как подарить друзьям или своим родственникам дом с участком. То, прежде всего, стоит изучить ГК РФ. Именно он регламентирует все, что связано с процедурой передачи недвижимого имущества.
На самом деле договор дарения жилого дома можно составить и самостоятельно. Однако, в этом случае велик риск появления в тексте фактических, юридических и грамматических ошибок. Что в дальнейшем станет основанием для его оспаривания. Чтобы исключить такую возможность, стоит обращаться за составлением ДД к экспертам в данной области, это:
- нотариус;
- юрист;
- риэлтор.
Как оформить на дом и землю дарственную: особенности процедуры,
Каким способом возможно оформить договор дарения, если ситуация не подпадает под стандартную. С такой проблемой, как известно, сталкиваются до 87% дарителей. В подобных случаях им стоит учитывать особенности объектов передачи и действовать по установленным нормам. Самые распространенные ситуации рассмотрены ниже.
Довольно часто в качестве дара выступает строение, стоящее на арендованной земле. Это значит, что дом передается в безвозмездное пользование без земельного участка.
Впрочем, его владелец может оспорить сделку в любой момент.
Потому перед заключением ДД, необходимо заручиться согласием собственника земли на перезаключение договора аренды. Если на дом и землю у дарителя есть права и он сдает свое имущество по договору найма, то решить вопрос можно двумя способами:
- обязать нового владельца выполнить условия, указанные в документе по аренде;
- досрочно расторгнуть договоренность о найме.
Закон допускает владение недвижимостью сразу несколькими лицами, например:
- совместно;
- по долям.
Первый вариант требует согласия всех собственников на отчуждение, — второй дает возможность подарить только свою долю. Кстати, использование средств материнского капитала при покупке недвижимости, обязывает родителей выделить доли всем своим детям. Причем вне зависимости от их возраста. Удобнее сделать это посредством ДД – родители выделяют доли и дарят их каждому из детей.
Подготовка необходимых документов, как уже писалось выше, не займет у вас много времени. Здесь всё достаточно просто и понятно. В первую очередь стоит обратить внимание на оформление самого договора дарения земельного участка и дома. Он должен быть составлен правильно – без ошибок и неточностей. Документы для оформления дарственной – это уже второе дело, первое – сам договор. В дарственной в обязательном порядке должны содержаться следующие пункты:
- Наименование документы.
- Паспортные данные двух сторон – дарителя и одаряемого.
- Подробное описание недвижимости. В данном случае вам нужно написать адрес, этажность и площадь дома. Не стоит опираться исключительно на свои измерения. Используйте те данные, которые указаны в паспорте дома.
- Если на земле стоят еще какие-то другие постройки, то в дарственную следует внести сведения и о них. Для дарения дома это является обязательным условием.
- Стоимость имущества, которое передается по договору. Стоимость вашего дома и земли должен оценивать специалист, а не вы сами.
- Реквизиты документов, которые подтверждают тот факт, что вы являетесь собственником жилья.
- Подписи двух сторон и дата составления документа.
Дарственную составить, достаточно, легко, особенно, если не торопиться и уделить внимание всем нюансам. Однако стоит отметить, что некоторые всё-таки предпочитают обращаться к профессиональным юристам, так как бояться, что допустят ошибки, а это в конечном итоге приведет к серьезным проблемам. На самом деле, этот страх здесь лишний. Если вы будете заполнять договор, опираясь на официальные документы, то возникновение трудностей практические полностью исключено.
Документы для оформления дарственной на дом и землю выглядят следующим образом:
- Паспорта обеих сторон. При оформлении договора требуется паспорт не только дарителя, но и того человека, который будет получать эту недвижимость. Как уже писалось выше, дарственная не может оформлена без ведома одаряемого, и это является важным условием, которое необходимо соблюсти в обязательном порядке.
- Документы, которые должны подтвердить тот факт, что недвижимость находится в собственности у дарителя. Без этих бумаг оформить дарственную будет невозможно. Именно это является главным отличием договора дарения от завещания. В случае с завещанием, подтверждать факт собственничества должен наследник, а завещатель может указать в бумаге вообще любое имущество.
- Если дом находится, например, в собственности у супружеской пары, то второй супруг должен дать свое согласие на то, что имущество будет передано по дарственной. Данное согласие необходимо в обязательном порядке нотариально заверить. Если этого не сделать, то дарственная будет признана недействительной. Кроме того, такие действия могут быть признаны незаконными, а значит, лицо, оформляющее дарственную, может быть привлечено к ответственности.
- Паспорт на дом и кадастровый паспорт на землю. Часто получается так, что на земельном участке находятся какие-то еще постройки, а так как дом и земля связаны между собой, и отдавать их друг без друга нельзя, необходимо предоставить паспорта и на другие постройки. Могут возникнуть проблемы, если таких документов просто нет, что случается достаточно часто. Дело в том, что люди строят бани или другие строения на своем участке без регистрации. С дарением земельного участка в таком случае точно возникнут трудности. Вам придется пройти процедуру регистрации строений или же снести их.
- Бумаги, в которых указана оценочная стоимость дома и самого земельного участка. Именно из этой суммы и будет высчитываться налог, который равен 13%. Однако, как уже писалось выше, если имущество передается между близкими родственниками, то налога не будет.
- Выписка из домой книги. Она необходима для того, чтобы выяснить, кто проживает в доме, который передается по дарственной.
Как составить договор дарения?
Унифицированной формы договора дарения нет, но он в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Ф.И.О. дарителя и одаряемого, паспортные данные, адреса регистрации;
- Сведения о доме: адрес месторасположения, площадь, кому принадлежит и на каком основании, серия и номер свидетельства госрегистрации;
- Площадь и категория земельного участка (ИЖС, ЛПХ и т.д.), адрес, кадастровый номер, данные владельца и свидетельства о регистрации права собственности;
- Гарантия дарителя о том, что передающиеся объекты не находятся в залоге или под иным обременением, а у третьих лиц отсутствуют права на пользование недвижимостью;
- Дата составления и подписи сторон.
Регистрация договора дарения
Чтобы дарственная на дом вступила в силу, её необходимо зарегистрировать в Росреестре прав на недвижимость. Для этого бумаги передаются в офис Росреестра или ближайший МФЦ.
При этом, важно знать какие документы нужны для дарственной на дом.
В пакет документов входят:
- копии документов (паспорта) участников сделки;
- три экземпляра договора;
- квитанция об уплате госпошлины (необязательно, так как сведения уже есть базе) или подтверждение льготы по уплате (в оригинале);
- при необходимости доверенность на лицо, осуществляющее регистрацию от имени одной из сторон;
- кадастровый или технический паспорт на отчуждаемую недвижимость;
- оригинал документа, по которому даритель владел имуществом;
- если даритель находится в браке, то согласие супруга (супруги), заверенное нотариально;
- при наличии акт о передаче.
Если в дарственной на дом есть отлагательные условия, то регистрация проводится после их выполнения.
Особенности совершения сделки
Чтобы сделка была законной, необходимо соблюдение общих гражданских правил сделки, а также характерных именно для передачи вещи в дар.
Помимо наличия прав на передаваемый объект собственности к первой группе относятся:
- Составление договора (дарственной) в письменном виде (по желанию – у нотариуса).
Подписание дарственной обеими сторонами (как признак согласия передать и принять дар). - Дееспособность сторон по состоянию психики и трезвость при заключении сделки.
- Возможность заключения между любыми лицами, кроме отдельных категорий, оговоренных в законодательстве (ограничение касается дарения между коммерческими юридическими лицами, гражданами и должностными лицами, нерезидентами страны и т.д.).
- Отсутствие принуждения к дарению.
- Отсутствие фиктивных признаков сделки.
К тому же собственник может распорядиться только своей жилплощадью (как и при обмене, продаже, ренте). Жилое помещение супругов, нажитое ими в период брака, можно передать в процессе дарения только при согласии второго хозяина (мужа или жены). Зарегистрированную без такого согласия сделку можно оспорить.
Запреты и ограничения
На дарение налагаются определенные ограничения, которые проистекают из специфики и ценности недвижимости.
По субъектам:
- подарить не может несовершеннолетний или недееспособный;
- принимать дар не может должностное лицо (например, врач – от пациента, преподаватель – от студента, соцработник – от подопечного), если не докажет родство.
По объектам:
- запрещено дарить изъятые из оборота вещи;
- землю сельскохозяйственного назначения нельзя дарить нерезидентам РФ или фирмам, наполовину принадлежащим не отечественным инвесторам.
По условиям:
- нельзя передавать имущество без непременного одобрения сделки всеми собственниками;
- нельзя вписывать условия, оговорки в договор;
- сделка должна осуществляться только безвозмездно.
Дарение – отличный способ передать права на дом, квартиру и участок близким родственникам. Но и другим категориям граждан дарение достаточно выгодно, пусть им и необходимо отчислить НДФЛ после получения жилья в собственность.
Главное, что надо сделать при оформлении бумаг – правильно написать дарственную и вовремя зарегистрировать передаваемые права. В этом случае третьим лицам сложно будет оспорить документ. Отменить дарение очень сложно даже самому дарителю, однако закон предусматривает такую процедуру в исключительных случаях.