Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
А если квартира куплена в новостройке?
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Перечень документов для продажи доли в квартире
Список документов для оформления сделки:
- гражданские паспорта сторон и представителей;
- нотариальная доверенность (при наличии);
- гражданские паспорта, свидетельство о рождении и разрешение отдела опеки (при продаже доли несовершеннолетнего собственника);
- правоустанавливающий документ;
- уведомление о предупреждении совладельцев;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт;
- сведения об отсутствии долгов по налогам;
- сведения об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
- выписка из домовой книги;
- согласие супруга (если доля была приобретена в период брака);
- нотариальные отказы от совладельцев;
- квитанции об оплате пошлин и других расходов;
- справки о дееспособности (если продавец в возрасте от 50 лет).
Дополнительно необходимо заполнить заявление о государственной регистрации. Сведения передаются в Росреестр в электронном виде нотариусом.
Если долей владели меньше минимально установленного срока
Недобросовестные граждане часто ищут пути уменьшения величины налога, прописывая в договоре заниженную стоимость объекта. Сегодня подобные манипуляции не проходят.
Если собственность решили продать до наступления 3 или 5 лет, в учёт будут браться два других фактора:
- Кадастровая стоимость всей квартиры и цена продаваемой доли. Если у налоговой службы возникнут сомнения касаемо адекватности выставленной цены, они вправе запросить проведение экспертизы. По её результатам определяется реальная стоимость продаваемого имущества. Также нужно помнить, что часть квартиры ни при каких условиях не может стоять дешевле, чем её кадастровая стоимость;
- На каких условиях и в каком порядке заключался договор купли-продажи.
Доход продавца от сделки – это сумма, за которую он готов продать свою долю потенциальному покупателю. Данное правило распространяется на доли, полученные в собственность до 1 января 2016 года.
Для всех остальных случаев предусматривается ряд исключений. Налог потребуется уплатить на большую из этих величин: цену на момент продажи либо же часть от кадастровой стоимости, которую умножают на коэффициент 0,7.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Долевая собственность – это разделение жилплощади на несколько частей, которое совершается вследствие ряда обстоятельств. Распространенные факторы:
- при разделе жилой недвижимости оба супруга отвели часть жилья себе по отдельности;
- родственники могут наследовать квартиру или другую жилплощадь на официальных основаниях по законному праву наследования;
- если в квартире прописано два или более человек и в последующем она была приватизирована.
Однако при процедуре продажи жилья возможно оформить два типа отношения между совладельцами. Такая собственность может быть:
- долевой;
- совместной.
Клиент, приобретая такую квартиру, должен понимать некоторую специфику, а также риски, которые могут возникнуть при покупке жилья. Стоит обратить внимание, что приобретение жилья осуществляется на основании правоустанавливающих бумаг. Владельцы должны предоставить их заранее.
В каких случаях происходит перераспределение долей в жилом объекте?
Процесс перераспределения долей возможен в двух случаях:
- По соглашению сторон. Например, один из дольщиков (собственников) произвел в установленном законом порядке неотделимые улучшения (сделал капитальный ремонт, совершил пристройку и т. д.), то в этом случае возможно перераспределение долей. Если изначально доли были равными, то в связи с тем, что один дольщик понес определенные финансовые затраты, то его доля может быть увеличена.
- В судебном порядке – если стороны (дольщики) не пришли к единому решению. На практике добиться увеличения своей доли тяжело, потому что исходя из судебной практики, если один сособственник произвел какие-то работы в объекте недвижимости, при этом не заручился поддержкой и одобрением второго сособственника, то суд может отказать истцу в удовлетворении его иска. Кроме того, второй сособственник может подать встречный иск о сносе незаконно возведенной пристройки.
Что нужно сделать для продажи своей доли
Если один из совладельцев недвижимости решился на продажу своей доли в квартире, он должен помнить, что другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Перед тем, как продавать часть жилплощади третьему лицу, необходимо отправить письменное извещение с предложением выкупа части имущества совладельцам.
Уведомление о продаже доли в квартире совладельцам должно содержать такие сведения:
- Площадь продаваемой части жилплощади;
- Стоимость;
- Порядок проведения расчетов;
- Список лиц, которые после совершения купли-продажи вправе будут пользоваться квартирой;
- Дата и порядок передачи недвижимости покупателю.
✅ Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Многим тяжело сделать выбор – дарение или продажа доли? Облегчить понимание плюсов и минусов сделок позволит таблица сравнений:
| Наименование сделки | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Дарение доли | • никаких ограничений в плане родства; • отсутствие налогов – близкие родственники освобождаются от 13%-НДФЛ в пользу государства (подп. 18 п. 1 ст. 217 НК РФ); • дарение без уведомлений и согласия остальных совладельцев; • переход права собственности сразу после подписания договора дарения у нотариуса; • личная собственность супруга – не включается в состав совместно нажитого и не подлежит разделу после развода |
• большие расходы на нотариуса – дарственная оформляется в присутствии нотариуса, так что тариф может быть высоким;
• риск оспаривания – случается, что дарение подменяет куплю-продажу, а это основание считать сделку притворной; • обязательное согласие второго супруга |
| Продажа | • получение денег за долю – преимущество для продавца;
• юридическая чистота сделки – нотариус проследит, чтобы стороны не нарушили порядок оформления; • шанс выкупить остальные доли и стать владельцем квартиры – для покупателя |
• уведомление остальных содольщиков квартиры, где продается доля; • подоходный налог в размере 13% от цены договора; • 5-летний льготный срок на последующую продажу; • отсутствует налоговый вычет в пределах 1 000 000 рублей; • перевод доли в совместную собственность мужа и жены – при задействовании общего семейного бюджета; • низкая стоимость доли – невыгодный актив, цена которого на 30-50% ниже среднерыночного показателя |
После развода супруги разделили поровну квартиру, приобретенную в браке. Один из бывших супругов предложил другому выкупить долю, но тот отказался — не имел финансовых возможностей. В итоге, владелец продал свою долю риелтору, а тот, разделив ее на мелкие доли, стал продавать их мигрантам.
Новые сособственники зарегистрировались в квартире и, недолго думая, заселили в нее своих друзей и родственников. Полагаю, излишне говорить, что такое положение дела не устраивало владельца 1/2 доли в квартире.
Мало того, что квартира превратилась в общежитие, где даже санитарные нормы не соблюдались, — на имя «главного» сособственника стали поступать баснословные счета по оплате ЖКУ.
Устав от такого беспредела, владелец очень дешево продал свою 1/2 долю в квартире.
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Понятие долевой и совместной собственности дается в статье 244 Гражданского Кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 250 ГК гласит о том, что все собственники долей в квартире имеют преимущественное право на равных условиях и по той же цене выкупить долю у одного из совладельцев.
Это значит, что при намерении продать свою долю, гражданин обязан в письменной форме известить об этом остальных собственников.
В письме изложить цену и иные условия. На раздумья отводится месяц. Если в течение этого времени никто не выражает намерения выкупить долю, то продавец имеет право осуществить сделку с ней и продать любому желающему.
Важно! Отказ от приобретения, совладельцы должны оформить в письменном виде.
В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.
Нарушение этого этапа может повлечь за собой судебные тяжбы с другими владельцами долей, что станет неприятным моментом, как для продавца, так и покупателя. О таких последствиях должен разъяснить нотариус при оформлении договора купли-продажи.
Добровольный выкуп: все начинается с уведомления
По сути, это выкуп части недвижимости по соглашению. Данный метод является самым легким. Достаточно договориться с участником сделки, то есть с владельцем приглянувшейся доли. Получилось? Тогда проблем не будет, но важно следовать определенному порядку.
Помните, что у каждого совладельца жилплощади есть право провести первоочередной выкуп. При наличии права собственности он является основным претендентом на проведение сделки. Если никаких претендентов на выкуп, кроме вас, нет, всё еще проще. Но при наличии других сособственников владелец доли, которую вы хотите выкупить, должен уведомить их о намерении продать свои метры. Уведомление передается лично под подписью, через почту или нотариуса.
У других собственников есть месяц, чтобы принять решение.
Важно! Если вы знаете, что другие имеют право на выкуп доли, проверьте, знают ли они об ее продаже. Уведомление сособственников — обязательный этап (это называется преимущественным правом). Если пренебречь им, сделка может быть легко отменена.
Если этап уведомления закончен в вашу пользу (вы единственный претендент на выкуп или другие официально отказались от него), можно действовать дальше.