Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли обязательно необходимо соблюсти преимущественное право на приобретение этой доли, другими дольщиками. Без их письменного отказа, заверенного нотариально, сделка также будет признана незаконной. Для соблюдения этого требования, прежде чем продавать свою долю необходимо письменно уведомить об этом остальных дольщиков.
Как продать недостроенный дом
«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.
Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.
По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:
- низкая цена;
- удачное расположение;
- наличие инфраструктуры рядом;
- подведённые коммуникации.
Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.
Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.
Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.
Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.
Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
- документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).
Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком образец (бланк) договора
- Паспорта и копии продавца и покупателя;
- Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
- Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
- Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
- Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
- Технический паспорт;
- Поэтажный план дома;
- Кадастровый паспорт;
- Межевой план участка;
- Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- Справка об оплате налога на землю;
- Выписка из домовой книги;
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка из Росреестра;
- Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
- Предварительный договор (по желанию сторон).
БТИ – это государственная организация, которая проводит учет недвижимости и по запросу предоставляет информацию о ней. Каждое отделение БТИ ведет учет тех зданий, которая находится в том же районе.
Справка выдается согласно запросу и содержит только запрашиваемую информацию. При продаже недвижимости справка необходима, но это далеко не весь перечень документов, которые нужно собрать собственнику. В зависимости от ситуации пакет документов, в том числе, из БТИ, может отличаться.
Без документации, полученной в БТИ, продать квартиру не получится ни за наличные, ни за маткапитал или ипотеку. Потому собирать документы рекомендуется заранее – сроки изготовления справок могут отличаться в каждом отделе БТИ.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Когда нужен и как оформить технический план
Технический план на объект недвижимости нужен для того, чтобы оформить собственность на помещение, информация из документа подается в ЕГРН, для дальнейшего использования ее в выписках в будущем. Техплан может быть использован в качестве подготовительного этапа для будущих сделок с недвижимостью.
Когда может использоваться технический план?
- Для постановки объекта недвижимости на учет;
- Для изменений в документе из-за планировки, реконструкции здания, влияющей на план квартиры;
- Для введения в эксплуатацию после конца строительства;
- Если в Росреестре есть ошибки, касающиеся технического плана на ваш объект недвижимости.
Чтобы оформить технический план на здание, нужно от инженера кадастровой сферы получить необходимый набор документов. Индивидуальный пакет создан для каждого вида недвижимости, на который вы в будущем рассчитывайте получить технический план. Например, если вам нужно оформить технический план, на здание, сооружение, место для машины, то бумаги для оформления проекта здания нужны, в котором будет располагаться объект. Если технический план будет оформляться на недвижимость в стадии строительства, то нужно разрешение на постройку; если на помещение или место под автомобиль, то нужно принести разрешение на ввод здания в работу; если на недвижимость не были подготовлены проектные бумаги, то нужна декларация об объекте недвижимости. С лета 2018 года в кодекс по городскому строительству были внесены правки насчет строительства ИЖС и садовых помещений – уведомительный порядок начала строительства.
Если учитывать внесенные правки, то для оформления техплана на любой объект недвижимости индивидуального жилого строительства, нужно инженеру кадастровой сферы предоставить некоторый пакет документов:
- Уведомление о начале строительства или реконструкции здания, садового дома или индивидуального жилого помещения;
- Уведомление от органа государственной власти или местного самоуправления, в котором будут сведения о начале строительства или реконструкции здания, садового дома или индивидуального жилого помещения, а также дополнительных параметрах для строительства.
Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
Как мы уже говорили, инвентаризация объекта недвижимости при его сдаче могла проводиться разными организациями. В зависимости от этой организации немного отличается и внешний вид выдаваемых документов.
Подавляющее большинство жилых и нежилых зданий инвентаризировались именно БТИ (Бюро технической организации), поэтому наибольшее распространение получили именно их документы. Отметим лишь, что на таких планах проставляются лишь основные размеры помещений, а не все. В противном случае, приведение на чертеже всех размеров помещения сделало бы его не читаемым. В архиве же в деле объекта должен храниться план помещения с нанесением на него всех размеров, которые измеряли при выходе на объект.
Несмотря на то, что данная организация существует достаточно давно, обращаться в неё более менее регулярно застройщики стали только в 2000-х годах. В целом, Ростехинвентаризация (сокращенно Ростех) славится меньшим консерватизмом, чем БТИ: в ней легче разобраться в разных пограничных ситуациях, а также гораздо проще исправить ошибки, допущенные при обмерах.
Следует отметить, что в Жилищной инспекции перестали принимать технические паспорта, инвентаризационные планы и экспликации от Ростехинвентаризации, если не инвентаризировали этот дом целиком. Принимаются документы только из БТИ.
Таким образом, обращаться за документами необходимо в ту организацию, которая проводила первичный обмер здания.
Участников сделки в первую очередь интересует, нужны ли при продаже квартиры дополнительные бумаги из БТИ. Если недвижимость будет оплачиваться наличными, требуется собрать стандартный пакет документов. При этом продавец должен являться законным собственником квартиры. Оформление сделки проводится при наличии пакета документации, который содержит:
- свидетельство на право распоряжения недвижимостью (если есть);
- стандартный договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая факт владения квартирой на законных основаниях и отсутствие кредитных обязательств;
- технический паспорт недвижимости и другие бумаги из БТИ при необходимости;
- выписка из лицевого счета и квитанции, подтверждающие произведение оплаты по коммунальным платежам;
- паспорт собственника;
- справка о прописанных.
Какие документы от бюро технической инвентаризации могут понадобиться:
- технический паспорт;
- план здания (если помещение находится в многоквартирном доме);
- справки по формам 1а, 5 и 3;
- экспликация;
- выписка об инвентаризационной стоимости.
Инвентаризация бывает вторичной и первичной. Первичная осуществляется в новых зданиях при постановке квартиры на технический учет. Для оформления продажи требуется вторичная инвентаризация. Ее выдача подразумевает осуществление замеров помещения специалистами. Сведения, которые в ней содержатся, также используются при расчете налога на имущество.
Экспликация не является обязательным документом. Ее прилагают к основному пакету документов в том случае, если покупатель усомнился в адекватности цены квартиры.
Дополнительно не стоит забывать и о следующих бумагах:
- Если в квартире прописаны несовершеннолетние, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. При наличии супруга берется нотариально заверенное согласие на совершение купли-продажи. Если продавцом выступает доверенный человек, ему требуется предоставить доверенность, предварительно заверенную у нотариуса.
- В тех случаях, когда продаваемое имущество находится в залоге у кредитора, необходимо взять справку, подтверждающую согласие банка на продажу.
- При смене адреса квартиры продавцу придется представить справку об адресной принадлежности.
Важно! Если имущество было приобретено в браке, для совершения сделки потребуется свидетельство о его заключении.
Зачем нужен техпаспорт на квартиру
Для того чтобы получить данный документ, следует произвести ряд действий:
- Необходимо прийти в БТИ по месту жительства;
- Написать заявление, указав в нем цель получения документа на квартиру;
- Иметь при себе правоустанавливающие документы;
- Предоставить бумаги, которые могут подтвердить личность заявителя;
- Иногда кроме основного пакета документов могут потребоваться и дополнительные – это зависит от индивидуального случая. Среди них могут быть справка от нотариуса, запрос из отдела архитектуры, договор залога и прочее;
- Для оформления технического паспорта сотрудник БТИ при необходимости должен выехать на место, где необходимо будет провести инвентаризацию, на основании которой будет оформляться тех. паспорт с указанием технического состояния помещения. При проведенных перепланировках документ можно будет получить тогда, когда изменения будут узаконены. Выезд сотрудника является платной услугой.
После проведенного осмотра в БТИ будут оформлены все необходимые документы и составлен план помещения. Затем будет рассчитана инвентаризационная стоимость. Через определенное время он будет выдан на руки заявителю.
По сути, рассматриваемый документ не имеет ограничения по времени. Но существует одно правило – в том случае, если были проведены в квартире какие-либо изменения, включая перепланировку, изменение вентиляционных отверстий, перенос стен и прочие изменения в конструктивных элементах помещения, необходимо узаконить проведенные изменения и внести их в техпаспорт.
При большинстве обращений граждан для получения ТП на квартиру проблем не возникает. Но все же в некоторых ситуациях могут возникнуть определенные затруднения:
- Например, если в отношении жилплощади, на которую необходимо сделать тех. паспорт, идет судебное разбирательство, в выдаче документа заявителю могут отказать. Лишь по завершении судебного дела можно будет начать оформлять этот документ.
- Следует отметить, что лицо, не являющееся собственником квартиры, не может получить техпаспорт. При этом оформлением документа может заняться не только собственник, но и доверитель, при наличии доверенности, выданной нотариусом.
- Изготовление ТП может осложниться, если были нарушения в проектных расчетах или же постройка самовольная, то есть здание было возведено без соответствующего разрешения на неоформленном земельном участке.
- Следует отметить, что лишь наличие максимально точных сведений, касающихся самого описания квартиры в целом, ее планировки и характеристик, предоставляет реальную возможность для защиты имущественных прав владельца квартиры.
- Проверки, касающиеся наличия или отсутствия изменений, должны проходить каждые пять лет.
- Если технический паспорт изготовлен до 1 января 2013 года, то он может служить основанием для изготовления тех. плана квартиры. В том случае, если он был изготовлен позднее, он уже не может быть применен для постановки недвижимости на кадастровый учет.
- Следует помнить, что технический паспорт и технический план – разные документы, которые имеют и разное предназначение. Раньше для того чтобы получить кадастровый паспорт было обязательным условием наличие тех. паспорта, теперь же вместо него требуется тех. план.
- На основании техпаспорта создается технический план, если же его нет, то используя для этого декларацию об объекте недвижимости. Сейчас наличие техпаспорта при продаже квартиры не является обязательным условием, но все же его наличие желательно. В целом, в случае купли-продажи достаточно будет иметь на руках кадастровый паспорт и план.
- При возведении здания необходимо соблюдать все условия и иметь разрешение на строительство, чтобы в будущем не было проблем с получением ТП.
- Так как выдача его в БТИ зачастую задерживается, получение его можно ускорить, дополнительно заплатив за быстроту выдачи.
Технический план составляется на следующие виды собственности:
- здания – жилые дома, коттеджи, садовые домики для сезонного проживания, отдельно стоящие гаражи;
- помещения – квартиры, комнаты, подвалы;
- машино-места – пространство в жилом комплекс, отведенное для автотранспорта;
- незавершенные постройки.
Если в ваших владениях имеется такой объект, рано или поздно на него потребуется техплан.
Информация, содержащаяся в техпаспорте
Сразу отметим, что технический паспорт на текущий момент не является актуальным, т.к он обычно нужен оценщику. В Росреестр для постановки на учет необходим технический план. Порядок оформления техплана изложен в Приказе Минэкономразвития №953 «Об утверждении формы техплана и требований к его подготовке». Данный документ регламентирует все ключевые требования к техплану, этапы его подготовки, а также базовые характеристики.
Тех паспорт квартиры выглядит как брошюра в формате А3, в которой прописаны такие данные:
|
Сведения, содержащиеся в техпаспорте
|
|
|
1
|
О собственнике квартиры и о ее местоположении
|
|
2 |
О площади квартиры (общей жилой и нежилой, каждой из комнат в отдельности) |
|
3 |
Стоимость жилья (в соответствии с проведенным инвентаризационным обследованием) |
|
4 |
Информация о материале, из которого возведено строение, сведения о внутренней отделке |
|
5 |
Сколько лет строению |
|
6 |
Инженерные коммуникации |
|
7 |
Сведения о проведенном капремонте (либо дата ввода помещения в эксплуатацию, если речь — о новостройках) |
|
8 |
Сведения об экспликации |
|
9 |
Данные о перепланировках (если они осуществлялись самовольно, то данные о них вносятся в ТП при обновлении) |
Разбираем ситуации, когда технический паспорт нужен для продажи квартиры
Статья обновлена: 16 августа 2019 г.
На самой сделке, т.е. при подаче договора купли-продажи на регистрацию в МФЦ/Рег.палату, прикладывать технический паспорт не нужно. Но он может потребоваться в ходе подготовки к этой сделке. Поверьте, таких ситуаций много:
- Техпаспорт нужен для удостоверения договора купли-продажи у нотариуса Некоторые сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. А чтобы нотариус удостоверил договор купли-продажи квартиры, ему потребуется технический паспорт. Внимательно прочтите следующие статьи: 1) Как узнать обязателен ли в моем случае нотариально-заверенный договор купли-продажи квартиры (статья переписана после вступления в силу изменения в cт. 42 Федерального закона N 218-ФЗ с 31 июля 2019 года); 2) Если в вашем случае договор обязателен в нотариальной форме, то по этой ссылке прочтите инструкцию как его заверить у нотариуса; 3) Заказать техпаспорт могут только собственники квартиры. Есть 2 инструкции: как заказать в МФЦ «Мои Документы» или как заказать в БТИ. Цена в обеих организациях от 900 рублей. Полный список документов для продажи квартиры с инструкциями как и где их получить.
- Техпаспорт потребуется, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства Если в квартире есть несовершеннолетние собственники, то для продажи такой квартиры нужно разрешение органов опеки и попечительства. А чтобы получить такое разрешение, вместе с другими документами нужно подать и техпаспорт продаваемой квартиры.
-
Часто техпаспорт может потребоваться самим покупателям К самым распространенным ситуациям относятся:
- 1) Покупатели с ипотекой. В этом случае банк не одобрит ипотеку на покупку квартиры, если собственники (продавцы) не предоставят технический паспорт. Банку нужно убедится, что в квартире нет неузаконенной перепланировки.
- 3) Если среди покупателей есть несовершеннолетние дети, то для продажи своей недвижимости и последующей покупки новой потребуется разрешения органов опеки и попечительства. Чтобы получить это разрешение на покупку, в органы опеки также нужно принести техпаспорт на покупаемую недвижимость.
- 2) Покупатели с материнским капиталом. Техпаспорт потребуется Пенсионному Фонду, чтобы одобрить выплату маткапитала на покупку квартиры. В принципе, это относится ко многим субсидиям на покупку недвижимости.
- 4) Покупатели сами хотят убедиться, что в покупаемой квартире нет неузаконенной перепланировки. Это одно из действий по проверке квартиры на юридическую чистоту. Они сверяют фактическую планировку квартиры с графическим планом из технического паспорта.
Получение техпаспорта
Существует несколько способов получить ТП на квартиру. К ним относятся:
- Самостоятельный визит в бюро техинвентаризации (БТИ), подав заявку, к которой необходимо приложить копии документов, речь о которых пойдет ниже. Иногда выдача или сверка ТП предполагает выезд специалиста. В БТИ можно будет сразу решить вопрос с датой и временем его посещения квартиры.
- Обратившись в один из Многофункциональных центров (МФЦ). Лучше (но необязательно) обращаться в МФЦ по месту расположения недвижимости. Это орган занимается сбором документации и передачей в БТИ. Заявитель будет уведомлен о сроках, когда бумаги будут готовы.
- Через сайт Госуслуги. Чтобы использовать этот ресурс, необходимо иметь учетную запись (личный кабинет), официально подтвержденный персональными данными пользователя. Вся документация в этом случае будет носить электронную форму, поэтому с документов, обязательных к приложению придется самостоятельно снимать цветные копии.
- С помощью специализированных фирм. Эти организации действуют на основании доверенности. Работают они на коммерческой основе, но взамен заявитель будет избавлен от возни с документацией и потерей времени – сотрудники такой фирмы сделают всю работу сами, а готовый ТП могут даже привезти в удобное для заказчика место и время. Стоимость этой услуги следует уточнять в конкретной фирме.
Срок действия технического паспорта на квартиру при продаже
- Убедившись, что у вас на руках собраны все документы, которые понадобятся для получения технического паспорта, отправляйтесь в органы БТИ. Придя туда, подайте заявление на получение технического паспорта. В подаваемом заявлении укажите конкретную цель, для которой вам понадобился данный документ. Эта информация оказывает влияние на форму предоставляемого вам технического паспорта;
- В случае если технический паспорт заказывается в отношении вновь построенного объекта, то паспорт будет сделан по форме №4. Эта же форма будет выдана на объект, в котором была проведена перепланировка или же планируется к проведению сделка по купле-продаже данного объекта;
- В случае если вы потеряли предыдущую версию технического паспорта, то вам предоставят новый по форме №3;
- Получив ваше заявление и приложенные к нему документы, работники БТИ проведут их тщательный анализ. Особое внимание они уделят тому, насколько соответствует запрошенный вами документ тем целям, для которых вы планируете его использовать. Сотрудник БТИ предоставит лицу, подавшему заявление и приложенные к нему документы, расписку, подтверждающую факт их получения;
- После этого вам сообщат сроки, в которые будет изготовлен новый технический паспорт и то, когда вы сможете получить его. Также вам сообщат, в какой день к вам прибудет техник для осмотра объекта недвижимости и фиксации его основных параметров.
- документ, удостоверяющий вашу личность;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества, в отношении которого вы заказываете технический паспорт;
- в случае когда технический паспорт заказывается для вступления в права наследования, предоставьте документ, подтверждающий ваше право на наследование данного объекта недвижимого имущества;
- если технический паспорт вы заказываете для дальнейшего оформления приватизации квартиры или комнаты, то представьте справку №7, а также договор социального найма;
- в случае если осуществлена перепланировка объекта недвижимости, то может возникнуть необходимость в предоставлении ряда иных документов;
- в случае если обратившись в органы БТИ, вы действуете в интересах третьего лица, то представьте надлежаще оформленную доверенность на осуществление данных действий;
- финансовый документ, который подтвердит факт оплаты услуг по изготовлению и выдаче технического паспорта.