Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купля-продажа недвижимости: необходимые документы и правила оформления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание на то, что все расходы по оформлению сделки купли-продажи квартиры нужно обсудить с покупателем заранее. Иначе уже у нотариуса у вас могут возникнуть споры по поводу того, кто и почему должен оплачивать тот или иной платёж или налог.
После того, как собраны и подготовлены все необходимые документы, продавец и покупатель приходят к нотариусу. Процесс оформления происходит следующим образом:
- Нотариус составляет основной договор купли-продажи и предоставляет его сторонам для ознакомления. После того, как заинтересованные стороны прочитали предложенный договор, нужно внимательно проверить правильность написания имён и фамилий участников сделки, их идентификационные номера, паспортные данные, адрес квартиры, её технические характеристики, дату, сумму расчёта – ошибок и опечаток здесь быть не должно.
- Если стороны договора состоят в браке, то супруг (супруга) продавца и покупателя подписывают заявления о том, что они не возражают против данной сделки.
- Продавец и покупатель оплачивают необходимые налоги и сборы.
- Происходит денежный расчёт сторон между собой.
- Если после полного расчёта между сторонами сделки нотариус подписывает и заверяет договор купли-продажи, то данные о новом владельце сразу вносятся в Государственный реестр имущественных прав.
- Как правило, покупатель получает на руки оригинал договора купли-продажи, его заверенную копию и выписку из реестра о регистрации объекта недвижимости на его имя. Продавец получает копию договора.
Основной пакет документов для продавца
В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:
- На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
- Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
- Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
- Нет ли на недвижимости ограничений и обременений
Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.
То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:
- Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
- Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
- Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН
Выписка из домовой книги
Домовые книги раньше применялись в частном секторе и ведомственных зданиях. На 2022 год они упразднены. Однако словосочетание «выписка из домовой книги» все еще часто используется нотариусами или госструктурами в качестве синонима справки о регистрации.
Пугаться не надо. Ничего необычного искать не придется. Речь идет о простых формах справок для лиц, зарегистрированных на жилой площади. Выдает их жилищный орган.
Разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Этот документ относится к разряду дополнительных. Но требуется он часто. Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети (неважно, имеющие или не имеющие доли в недвижимости), продать ее можно лишь с разрешения Органа опеки. Причем, Орган опеки потребует доказательства того, что дети после продажи жилья не окажутся «на улице». За разрешением должны обратиться оба родителя с паспортами, свидетельством о рождении ребенка, выпиской из ЕГРН. Орган опеки может запросить и другие документы.
Документы для регистрации права на недвижимость
В Росреестр необходимо предъявить все вышеперечисленные документы. Обращаются за регистрацией смены собственника обе стоны сделки. На официальном сайте ЕГРН есть образцы заявлений и инструкции по их заполнению.
На практике регистраторы КГРН чаще всего сами заполняют заявление в присутствии заявителей. А затем дают им на подпись. О размере и способе уплаты пошлины узнайте заранее – квитанцию нужно приложить к заявлению.
ВНИМАНИЕ! Если Продавец получил право на свою недвижимость до 1999 года и не зарегистрировал его в ЕГРП (предшественнике ЕГРН), то ему вначале нужно зарегистрировать право собственности. Следует подать в Росреестр заявление о регистрации права. А затем уже, когда сведения о недвижимости внесут в реестр, заявление на передачу прав другому лицу.
Що перевірити покупцеві?
Громадянин, який бажає придбати житло, зобов’язаний надати паспорт громадянина України та ідентифікаційний податковий номер.
Якщо за фактом оформлення угода проводиться покупцем спільно з супрогом / дружиною, буде потрібно свідоцтво про реєстрацію шлюбу в тому числі документи засвідчують особу а саме паспорт, ідентифікаційний код дружини/ чоловіка. У момент укладення угоди обов’язково, щоб» друга половинка ” була присутня особисто.
При відсутності можливості особистої присутності, буде потрібно завірена нотаріальним органом папір, що ніяких претензій немає.
Обов’язкові реквізити договору
Всі процедури по завершенню угоди або підтвердження паперів проводяться спільно з нотаріусом. Бланк, що гарантує в майбутньому перехід права власності повинен містити наступну інформацію:
- реквізити обох сторін укладення договору, а саме паспортні дані, номери інфекційних кодів;
- фізична адреса об’єкта угоди;
- технічні параметри, будь-які особливості;
- дані про власника та його права на об’єкт;
- акти з РАГСу;
- дані підтверджують відсутність арештів, кредитних або боргових зобов’язань.
- професійна фінансова оцінка;
- підтвердження передачі грошей продавцю в повному обсязі;
- терміни виписки зареєстрованих громадян;
- дата укладення угоди реквізити нотаріальної контори, дані нотаріуса.
Податок при продажу квартири в 2023 році і державні мита, вартість надання послуг
Питання щодо витрат, які тягнуть за собою оформлення купівлі продажу квартири в Україні в 2023 році вирішується в шляхом мирних переговорів обома сторонами, рекомендується робити це завчасно.
Налоги и сборы при покупке недвижимости
Оформление договора купли-продажи, согласно законодательству Украины, облагается и налогами, и пошлинами. Естественно, сделка оформляется у нотариуса, который вносит ее в реестр прав на недвижимое имущество. Соответственно, покупатель обязан уплатить все необходимые налоги.
Первое и самое главное, что вам придется оплатить – это услуги самого нотариуса. Сразу заметим, что частные специалисты устанавливают стоимость своей работы самостоятельно.
Дешевле будет обратиться к государственному нотариусу. Он работает по прописанному прейскуранту и цены у него ниже. Но здесь есть одна проблема – на оформление сделки может уйти гораздо больше времени, чем если бы вы обратились к частнику.
У государственных нотариусов большие очереди и можно потерять много времени.
Какие документы нужны для продажи квартиры?
Чтобы продать квартиру владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу. В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты:
- Документ, который подтверждает право собственности
- Выписка с реестра
- Паспорта и идентификационные коды собственников
- Свидетельства о браке жены или мужа собственника
- Согласие мужа или жены собственника на продажу имущества. Исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак.
- Разрешение опекунского или попечительного совета, если собственник ребенок или недееспособное лицо
- Справка о составе семьи
- Оценка квартиры
- Технический паспорт
- Выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- Справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.
Перепродажа недвижимости в Украине иностранцем
Процедура перепродажи недвижимости предусматривает определенную подготовительную работу:
-
подготовить документы о праве собственности на квартиру;
-
получить техпаспорт из БТИ (техпаспорт на квартиру);
-
получить справку о количестве зарегистрированных лиц в квартире, выдается в ЖЕКе или ОСББ;
-
получить справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
-
провести оценку недвижимости;
-
подготовить личные документы — обычно это перевод паспорта, заверенный нотариусом, ИНН, который к этому времени уже обычно есть у нерезидента (оформляется при покупке квартиры), а также другие документы, например, согласие супруги/а на продажу квартиры;
-
свидетельство о браке (при наличии факта брака).
Сделать копии и переводы документов с нотариальным заверением — дело нескольких часов. Оценка недвижимости также делается достаточно быстро, через специальный сервис. Проблемным моментом может стать получение техпаспорта на квартиру в том случае, если за период владения недвижимостью он был утерян, или в квартире/доме/офисе проводились перепланировки.
В такой ситуации юрист проверит актуальность имеющихся у вас документов, и поможет организовать получение недостающих.
Как только документы будут готовы, а покупатель найден, можно будет приступать к заключению договора. На этом этапе нужно будет позаботиться о:
-
проверке надежности контрагента (покупателя);
-
открытии счета в украинском банке;
-
грамотном составлении договора о продаже квартиры;
-
верности оформления сделки у нотариуса.
Если вы хотите быть уверены, что сделка по продаже квартиры пройдет в рамках закона, и не повлечет за собой проблем, придерживайтесь основных правил:
-
расчет за сделки с недвижимостью в Украине производится исключительно в гривне — национальной валюте, но при желании, в договоре вы можете прописать эквивалент суммы в иностранной валюте;
-
расчет за сделки с недвижимостью рекомендуется осуществлять через банковский перевод — для этого требуется наличие расчетного счета в украинском банке;
Примечание: открыть счет в банке для иностранца — это быстро и просто. Наши юристы организовывают этот процесс и сопровождают иностранца в банке, если к моменту сделки счета у него нет.
-
проверять нужно не только контрагента, но и нотариуса, у которого вы собираетесь заключить сделку — в нашей практике был случай, когда мы настаивали на замене нотариуса, поскольку после проверки оказалось, что он имел “уголовное прошлое”;
Примечание: для надежности и безопасности процедуры, мы самостоятельно организовываем встречи с нашими проверенными нотариусами-партнерами.
-
если продавец или покупатель недвижимости состоит в браке, для заключения сделки потребуется письменное, заверенное нотариусом согласие жены/мужа;
-
при визите к нотариусу, если вы недостаточно свободно владеете украинским языком, понадобится присутствие сертифицированного переводчика, иначе нотариус не будет иметь права провести сделку;
-
при заключении договора важно убедиться об отсутствии двойного налогообложения в случае Клиента;
-
при составлении договора на продажу квартиры стоит уделить внимание вопросу уплаты государственной пошлины (часто она делится между сторонами пополам), а также выбору права страны, которым стороны будут пользоваться при возникновении спорных ситуаций.
Юридические услуги при продаже квартиры нерезидентом в Украине
Наша компания предлагает полный комплекс услуг по сопровождению процесса продажи недвижимости нерезидентом в Украине. Это значит, что вы сможете получить ответы на все свои вопросы в одном месте, а сама продажа пройдет безопасно и гладко.
Что мы предлагаем:
-
Консультацию юриста относительно продажи недвижимости в Украины;
-
Подготовку всех необходимых документов для совершения продажи недвижимости в Украине;
-
Помощь с получением недостающих документов, организацию подготовки переводов и копий требуемых документов;
-
Разработку договора купли-продажи недвижимости;
-
Проверку контрагента;
-
Организацию проведения сделки у проверенного нотариуса;
-
Сопровождение самой сделки;
-
Консультацию относительно налогообложения сделки по продаже недвижимости нерезидентом в Украине.
Почему именно с нами?
-
Все ответы в одном месте;
-
Штат англоязычных специалистов, с которыми будет комфортно и понятно;
-
Штат проверенных нотариусов и переводчиков;
-
Комфортная организация процесса с минимальным вашим участием;
-
Гарантия вашей безопасности.
На какую недвижимость можно заключить договор купли продажи
Чтобы оформить договор купли-продажи, квартира должна принадлежать продавцу на законных основаниях.
У него должен быть документ, подтверждающий право собственности и регистрация в электронном реестре.
Некоторые условия:
- Если недвижимость была приобретена одним из супругов, который на момент покупки находился в зарегистрированном браке, то необходимо согласие второго супруга на сделку.
- В случае, если владельцами квартиры являются несколько человек, для продажи нужно получить их письменное согласие.
- Если одним из владельцев квартиры является несовершеннолетний или недееспособный, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
- Если один из владельцев недвижимости отсутствует на сделке, необходимо предоставить от него доверенность на право продажи квартиры от его имени.
Выводы по договору купли продажи
Если правильно составленный, заверенный и зарегистрированный договор купли-продажи уже в ваших руках, то это свидетельствует о том, что вы стали полноценным и законным владельцем купленной квартиры или жилого дома.
Будьте осмотрительны и осторожны, проверяя документы. Обращайте внимание на личности продавцов. Здесь важно ничего не упустить. Лучше всё перепроверить несколько раз и не допускать ошибок.
Старайтесь выбирать квартиру для покупки не только с выгодными условиями сделки, но и с надёжными документами. Не слушайте советы риэлторов и посторонних малознакомых лиц. Если они не рискуют деньгами и слабо разбираются в документах, то могут советовать всё, что угодно.
Для безопасности и уверенности в результате лучше привлечь юриста для проверки документов и предварительных консультаций по оптимальным условиям сделки и минимизации возможных рисков. Как правило, он поможет сэкономить больше, чем стоят его услуги и обезопасит от возможных рисков и потери денег из-за признания в дальнейшем сделки недействительной.
Надеемся, что статья поможет вам совершить выгодную и безопасную покупку и теперь вы знаете всю информацию по договору купли-продажи квартиры в Украине. Удачных приобретений!
Когда все бумаги собраны, вам предстоит завизировать договор купли-продажи в присутствии нотариуса, дабы впоследствии получить право на квартиру. Заблаговременно, перед подписанием основного договора, стоит удостовериться в правильности прописанных в нем сведений. Начните проверку собственных паспортных данных и всех последующих пунктов. Это немаловажный шаг, позволяющий проконтролировать корректность сделки.
Проверьте, не осталось ли в бланке прописанного договора пустого места, где есть возможность дополнить информацию без вашего ведома. Если какие-либо формулировки или двухзначные определения вам малопонятны, просите откорректировать и переписать их. Для вас лучше, когда текст написан лаконично и понятно. Как показывает практика, самостоятельно разобраться со всеми нюансами без определенного опыта и навыков не удастся, поэтому рекомендуем нанять специалиста в области юриспруденции, который разъяснит формулировки и непонятные моменты.
Кроме ЖЭКа, аналогичный договор должен быть заключен и с Киевэнерго. Для этого необходимы следующие документы:
- Основанием заключения договора с Киевэнерго является договор отчуждения недвижимости, ксерокопия которого остается в Киевэнерго.
- Паспорт нового владельца.
- Оригинал справки об отсутствии задолженности по электроэнергии (копии без оригинала во внимание не принимаются). Если оригинал этой справки Вы отдадите в ЖЭК, то Вам придется получить новую, а это значит, снова вызывать мастера, стоять в очередях… Поэтому, повторимся, все оригиналы храните у себя. Везде, где нужна справка, оригинал показываете, а оставляете — копию.